在商铺的租赁合同中，不少承租方为达到良好的经营效果、避免同业竞争，与出租方约定“排他性条款”，即排除或者限制出租方招租特定类型的商户。

那么，租房签了“排他性条款”，同业入驻就能索赔吗？近日，同安法院审结了这样一起涉及租赁合同“排他性条款”的案件。

争议：签了“排他性条款”，同业入驻能索赔吗？

此前，出租方某商场与承租方肖先生签订了一份《商铺租赁合同》。合同中约定，肖先生租赁商场内一商铺用于经营品牌“剪悦”（化名），经营品类为美发，租期6年。同时，补充条款约定：租赁期内，商场承诺在商场内不再引进其他与承租方同类的美发品牌。

一年后，商场又与案外人签订一份《商铺租赁合同》，将商场二层的另一间商铺出租给案外人用于经营品牌“美丽人生”（化名），经营品类为美容养发。美丽人生于签订合同当日入驻后开始营业，还推出“烫染拉3选1”“单人洗剪吹造型”等团购活动。肖先生多次就引进“美丽人生”向商场提出意见，因双方协商未果，遂诉至法院。

肖先生起诉说：“商场承诺租赁期内不再引进其他与我方同类的美发品牌，但又引进‘美丽人生’。我从发现商铺开始装修起就多次要求解决问题，但商场未采取任何措施，商场的行为已严重违反双方之间的约定。自从‘美丽人生’开始营业，我的客户明显少了，我要商场赔偿损失。”

面对起诉，被告商场则认为，“美丽人生”经营的是美容养发，肖先生经营的是美发，二者存在显著差异，不属同类业务，且双方并未就此约定违约责任承担方式，肖先生无权要求其承担违约责任。

判决：违反排他性约定，商场应当赔偿

法院判决认为，本案系房屋租赁合同纠纷。商场与肖先生签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽然商场与案外人签订的合同中载明“美丽人生”品牌经营品类为美容养发，但其实际经营范围包括“洗剪吹、烫染拉、洗吹造型”等美发品类，与肖先生经营的美发品牌同品类，故商场违反了双方之间的排他性约定。本案中，承租人租赁案涉商铺的合同目的是经营美发品牌，为此与出租人在合同中专门约定出租人不得在案涉商业地块再引进同类的美发品牌。

因此，出租人将案涉商业地块中的店铺出租给他人用于经营美发品牌构成违约。即使合同未明确约定违约责任的承担方式，违约方仍然需要依法承担相应的法律责任。

鉴于美发行业本身受各项因素的影响较大，如节假日、宣传力度、优惠活动、固定客源等，营业额存在不具确定性的波动，无法直接认定肖先生的营业损失。法院结合案涉租金标准、肖先生提供的营收数据等，酌定自“美丽人生”开业后，商场按每月3500元的标准向肖先生赔偿营业损失。

法官说法：违约方要如何承担违约责任？

合同履行过程中，一方违约，守约方应当如何主张权利，违约方要如何承担违约责任？

法官分析说，首先，有约定从约定。在当事人的约定不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，遵从当事人意思自治，根据当事人之间对违约责任的约定承担违约责任。

其次，如果合同未对违约责任的承担作出具体约定，根据《民法典》第五百八十四条规定，违约方承担违约责任应采用“完全”赔偿原则，即因违约方的违约行为导致守约方遭受的全部损失，应当由违约方承担赔偿责任。值得注意，全部损失不仅包括守约方遭受的全部已发生的实际损失，还包括可得利益损失，即合同履行后守约方可以获得的利益损失。

法官还说，在房屋租赁合同关系中，出租人的义务是完整交付租赁物，而“完整”不只是简单交付出租的房屋，也包括合同项下的其他附随义务。本案中，案涉合同未就出租人引进同品类商家的违约责任承担方式进行约定，故应当按照承租人实际经营利润因此减少的数额来认定。因实际经营利润难认定，肖先生亦未举证说明其诉求损失的计算依据，故人民法院结合审理情况酌情对经营损失作出认定。

法官提醒，为提前防范风险，当事人在签订合同时应当明确约定双方的权利义务，写明合同目的，同时对于合同履行过程中可能出现的问题或发生的情况变化，要有相关合同变更及解除的情形约定，特别注意写明违约的后果及责任的承担，避免因损失难查清或举证不能而产生更大争议。