记者从易居研究院了解到，1月，上海市场受到春节前成交淡季的影响，尽管上海连续出台住房公积金降二套首付比例、放松青浦和奉贤区人才购房、取消外环外（崇明除外）非沪籍单身限购等一系列政策，但政策效应释放仍需要时间。从新房市场看，成交规模呈现大幅下降态势，与市场供应规模明显放缓有关。二手房市场方面，成交套数在持续两个月上升后出现小幅回落，但整体相对平稳。
土地市场
1月共成交13幅，纯住宅用地幅数占比达到8%
1月上海共成交13幅土地，土地总成交建筑面积84.1万平方米，同比下跌14.3%；土地出让金80.7亿元，同比上涨633.2%。虽然总成交建筑面积较去年同期有所下降，但由于2023年第四批集中供地第三轮出让地块在本月成交，而去年同期则无集中供地成交，因此土地出让金较去年同期大幅上涨。从成交用地性质看，纯住宅用地幅数占比达到8%，工业用地幅数占比54%，商办用地幅数占比23%。从溢价率看，1幅土地溢价成交，为松江区泗泾镇SJS20005单元14-01、16-02、17-07号地块，溢价率达到9.33%。
从年初累计成交建筑面积同比增速走势看，2023年一季度，由于无集中供应土地成交，因此同比跌幅处于低位，4月由于去年同期基期值较低，推动同比回升到正增长区间。5月则再次下滑至负增长区间，7、8月受到单月成交数据同比向好的影响，累计成交建筑面积同比跌幅持续小幅收窄。9月出现振荡后整体呈现收窄并趋稳的走势。四季度，土地市场成交同比整体延续了目前较低的水平。2024年1月，土地市场成交同比延续了上年四季度以来逐步上行的态势。预计今年一季度，由于上年同期基期值较低，土地市场成交同比仍将呈现上行态势。
第四批集中供地第三轮地块成交，住宅用地价格持续回落
2021年5月，上海推出第一批集中供地后，住宅用地成交受到集中供地影响，月度成交差异明显。2023年3月中旬公布首批集中供地并于4月集中成交。6月8日和6月30日，第二批集中供地信息分两次发布，共计25幅，土地供应建筑面积达269.5万平方米。其中第一次发布的地块于7月成交，第二次发布的地块于8月成交。9月发布的第三批集中供地则于10月中下旬成交。11月分两轮发布了第四批集中供地信息，并于12月出让。12月公布了第四批集中供地第三轮出让地块信息，并在2024年1月成交。同时，1月还另外有一幅纯租赁住宅用地成交，为青浦区赵巷镇盈港东路北侧B3C-01地块。可见，受到集中供地制度影响，月度住宅用地供求差异明显的情况仍会延续。
从住宅用地成交价格走势看，2023年4月以来，住宅用地价格再次回升。7月住宅用地价格较4月有所回落。8月由于一些优质宅地的推出，导致住宅用地价格再次上升，仅次于2022年7月的高点。10月住宅用地价格较8月明显回落。12月住宅用地价格较10月继续回落。2024年1月，住宅用地价格延续了此前整体下行的态势。未来一段时间，预计住宅用地价格整体仍将保持相对平稳的态势。
商办用地成交规模基本稳定，成交价格环比大幅下降
从商办用地供求情况看，2021年以来，商办用地供求整体回落。2023年1月，受到春节假期因素影响，市场供求大幅回落，此后几个月延续了供求整体偏弱的态势，三季度整体供求上升，10月市场成交再度萎缩，但此后两个月市场供求持续上升，均达到年内最高水平。2024年1月，市场供应再度放缓，市场成交则基本维持了此前两个月的规模。
从商办用地成交价格走势看，受成交用地结构影响，月度成交价格波动较为明显。2023年前两个月由于成交的商办用地基本位于郊区板块，因此价格持续回落。3、4月成交价格大幅回升，主要与成交的商办用地所处区位较好有关。5月以后成交价格整体下滑，11月成交价格下降明显，12月再度大幅上升，达到年内较高水平。2024年1月，成交价格明显下滑。预计后续由于商办用地成交结构的差异化，成交价格仍将延续波动态势。
住宅市场
新建住宅供求规模环比均下滑
1月，上海新建商品住宅新增供应面积46.6万平方米，环比下跌63.0%，同比下跌2.0%；成交面积44.7万平方米，环比下跌42.1%，同比下跌54.0%。1月市场供应规模明显放缓，成交规模也呈现大幅回落态势。
从供求关系来看，2023年1月，虽然供应回落明显，但成交仍然保持一定热度。3月随着上海新房供应的加快，成交也快速上升，4、5月则持续回落，这与二手房市场整体低迷导致购买新房的改善型需求放缓有关。6月随着供应大幅增加，成交再度回升，7月供求均明显回落，8、9月供求持续上升。10、11月供应虽然继续上升，但受到政策效应减弱影响，成交回落至8月水平。12月随着住房信贷政策等进一步放松，市场成交也出现上升。进入2024年，1月在市场供应节奏放缓的情况下，成交也有所影响，未能延续上年12月的上涨势头。预计未来一段时间，随着近期上海取消外环外（崇明除外）非沪籍单身限购，市场也有望得到进一步的提振。
新建住宅成交均价环比小幅回落
1月，上海新建商品住宅成交均价为66987元/平方米，环比下跌4.2%，同比下跌5.8%。从新房成交价格走势看，自2021年11月以来呈现持续上行态势，直到2022年7月受到成交结构的影响开始回落。2022年10月以来，新房成交价格持续回升，2023年2月新房价格再度回落，此后整体保持平缓向上的走势，9月新房价格达到近年来的较高水平。10、11月新房价格则持续回落。12月新房价格则小幅回升。2024年1月，新房价格小幅回落。新房成交价格的变化主要与成交结构有关。预计未来一段时间，新房成交价格整体将趋稳，并保持较高水平。
二手住宅成交套数环比小幅下跌
1月，上海二手房成交14758套，环比下跌3.5%，同比上涨82.9%。1月二手房成交套数在持续两个月上升后出现小幅回落，主要是受到春节前成交淡季的影响。
从月度数据走势来看，2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，导致市场快速降温。2022年受到疫情影响，二手房成交整体处于中等偏低水平。2023年1月受春节假期因素影响导致成交明显回落，2、3月随着疫情影响的逐步减轻以及信贷环境的放松，二手房市场成交持续回升。二季度受到市场二手房挂牌量上升导致交易周期放缓的影响，市场成交持续回落，三季度受到政策放松的影响，成交企稳回升。四季度开始，随着政策效应的递减，市场成交整体趋于稳定。2024年开年，二手房市场成交虽有下滑，但整体相对平稳。
二手住宅成交均价环比基本平稳
1月，上海二手住宅成交均价42436元/平方米，环比下跌0.5%，同比上涨2.3%。从月度数据走势来看，2014年以来，上海二手住宅成交价格开始呈现快速上行态势，特别是2016年下半年涨幅最为明显。此后整体基本延续较为平稳的走势，成交价格基本在40000元/平方米左右。2022年4月受成交结构的影响导致成交价格较高。此后，成交价格出现回落并整体趋稳。后续来看，由于二手住宅挂牌量仍处于高位，市场以价换量成为主导，因此成交价格短期上涨的动能依旧较弱。
办公市场
市场供应明显放缓
1月，上海办公市场新增供应面积1.2万平方米，环比下跌88.4%，同比下跌94.7%；成交面积4.0万平方米，环比下跌87.3%，同比下跌42.8%。在去年末供应放量后，1月办公市场供应规模再度放缓，成交规模在上月大幅去化后也出现明显回落，在历史各月中处于较低水平。
1月，上海办公市场成交均价为29366元/平方米，环比下跌8.5%，同比上涨1.5%。从历史价格走势看，上海办公市场成交价格整体呈现波动走势，主要还是受到成交结构的影响，成交价格在2020年2月达到历史高点后开始回落，自2021年8月持续6个月呈现相对平稳的态势，2022年5月在达到历史较高水平后又于6月快速回落。2023年以来，2月受到绿地外滩中心项目成交价格较高的影响，推动整体价格再度上升。3月以后成交价格整体呈现逐步下行并趋稳的态势。2024年1月成交价格依旧延续了下行态势。
商业市场
市场供应规模萎缩，成交规模明显下滑
1月，上海商业市场新增供应面积0.7万平方米，环比下跌89.5%，同比下跌66.6%；成交面积3.6万平方米，环比下跌79.6%，同比上涨9.8%。1月市场供求规模均大幅下降，其中供应规模达到近年来较低水平。
从供求走势看，2022年以来，市场供求态势并未得到明显改观，4、5月在市场零供应的情况下，成交量也较低，6、7月随着市场有所恢复，供求也开始回升，8月成交则延续了此前几个月的上升态势。9月市场整体呈现供大于求态势，10月则明显回落，11月市场供应规模再度回升，成交规模达到年内平均水平。12月市场供求表现再度下滑。2023年一季度，市场供求规模逐月上升，二季度市场供应下降，成交表现有所好转。三季度市场供应规模回升。四季度在七宝中闻商务广场、绿地海外滩中心、金龙新街酒店等项目成交较多的带动下，整体成交规模大幅上升。
成交价格环比大跌，回落至近期较低水平
1月，上海商业市场成交均价为22876元/平方米，环比下跌50.3%，同比下跌23.4%。从历史价格走势看，上海商业市场成交均价整体呈现一定的波动性。2021年6月价格达到近三年来的较高点后逐步回落，2022年4月价格再次回升到历史较高水平，2023年2月受到成交结构影响，成交价格出现一定程度的回落。6月受到太平洋中环广场、晶耀名邸等成交价格较高的影响推动整体价格上升至近几年新高，此后成交价格整体回落，处于历史相对较低水平。12月受到百汇花园、力波商务中心等项目影响推动整体价格再次上升至年内较高水平。2024年1月，成交价格大幅回落至去年11月的水平。
总结与展望
1月，住建部和金监局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，此次政策对房企做出了分类和融资指导。作为2024年首个国家部委房地产重磅政策，协调机制将更好促进金融与房地产的良性循环，进一步促进房企融资工作的开展。从上海来看，通过优化调整住房公积金个人住房贷款、放松青浦和奉贤区人才购房、取消外环外（崇明除外）非沪籍单身限购等一系列政策的出台，体现了持续宽松的政策导向，将对市场继续带来积极影响，有助于市场企稳向好。
从房地产市场看，1月市场没能延续上年12月的上升趋势，供求规模均大幅下滑。虽然有供应放缓的影响，但市场观望气氛依旧较浓，也导致市场走势未达到政策预期，市场复苏压力仍在。土地市场方面，虽然有2023年第四批集中供地第三轮出让地块成交，但由于地块幅数较少，因此市场热度相较上月有所下降。由于今年第一批集中供地第一轮出让地块信息于2月发布，并于3月中旬开始组织交易活动，可见2月土地市场热度将有所下降。
新房市场方面，由于元旦假期以及邻近春节因素的影响，市场供应节奏放缓，市场成交也大幅下滑。二手房市场方面，1月成交套数在持续两个月上升后出现小幅回落，主要是受到春节前成交淡季的影响。总的来看，虽然近期上海连续出台一系列楼市利好政策，但政策效应释放仍需要时间，特别是1月底取消外环外（崇明除外）非沪籍单身限购的政策，也是近年来上海针对限购调整力度最大的一次，后续将有利于远郊区域的刚性和改善性住房需求的释放。但结合整体经济环境和行业发展态势来看，房地产业要真正走向复苏还需要行业各方不断努力。