今晚，上海出台政策调整优化了房地产市场政策。此次上海优化住房信贷政策和调整普通住房标准，降低购房资金门槛、减少房贷利息支出、降低住房交易成本，有利于支持居民刚性和改善性住房需求，提高市场交易活跃度，进一步稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。易居研究院研究总监严跃进对此进行了解读。

政策调整优化具体内容

1、优化住房信贷政策方面

一是降低首付款比例； 二是降低利率下限；三是二套住房实施差异化政策。

2、调整普通住房标准方面

一是优化了标准的认定条件，剔除价格标准；二是适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。详见下表：

支持居民刚性和改善性住房需求

1、降低居民购房门槛。 首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以600万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万， 即减少了120万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为 240万，减少了180万的首付款支出。

2、减轻房贷利息负担。 房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以 200 万贷款本金、30 年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利 率为5.25%，月供为 11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比， 新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

3、减少住房交易成本。 普通住房标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，以住房物理要素作为认定条件，较大幅度提高普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受优惠税收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例， 调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

4、促进区域职住平衡。 此次在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区， 实施差异化住房信贷政策，即在此类区域购买二 套住房， 可以享受更低的首付比例和房贷利率，进一步降低了改善居住的成本。有利于支持推进“五个新城”和南北转型重点区域的高质量发展，更好促进区域产城融合和职住平衡。

促进房地产市场平稳健康发展

1、政策力度符合预期， 市场反馈积极向好。此次上海各项政策出台，其力度符合市场预期，会带来非常好的市场反馈。其中，房贷政策标准略高于央行此前规定的下限，总体上和几个一线城市保持一致；普通住房标准的调整，也符合上海的实际。总体感觉，是基于支持居民刚性和改善性住房需求和当前市场情况，在政策上的优化和调整。

2、进一步发挥降成本、稳预期的作用。上海因城施策用好政策工具箱，精准施策，说明重视和支持合理住房消费需求的释放。此次上海围绕首付比例、房贷利率、普通住房标准等优化政策，进一步降低了房贷成本和税费负担。此类政策出台，有利于增强市场信心，对稳定市场预期也将发挥积极作用。

3、更好促进上海房地产市场稳中向好发展。今年9月初，上海调整优化了“认房不认贷”政策， 房地产市场总体平稳运行。此次政策出台，将进一步发挥好政策效应， 有力支持房地产交易市场的活跃和行情的提振。在各市场参与者的共同努力下，上海房地产市场将呈现稳中向好的良好态势。

头图：图虫