中央近期在推进以人为本的新型城镇化专题会议上明确指出，要“深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来”。这一论述首次在顶层设计中清晰勾勒出城市更新与稳定房地产市场之间的内在联动关系，为我们指明了方向：城市更新不应仅是楼市调控政策中的一项“配套”或“补充”，而应升维为驱动房地产新旧动能转换的核心引擎，成为统筹发展与安全、激活存量与创造增量的战略支点。
这意味着，我们必须以“互动融合、统筹推进”的视角，重新审视城市更新的巨大潜能。它不仅是物理空间的改造与功能升级，更是从根本上推动房地产市场从高速扩张转向高质量发展、从“增量开发”转向“存量运营”的关键融合载体。通过将城市更新深度嵌入稳楼市的宏观框架，使其从单点行动转变为系统性变革的主动力量，我们方能超越短期的市场托举，真正塑造一个更具韧性、更可持续、也更以人为本的房地产业未来新生态。
核心作用：通过优化供给、稳定预期、重塑价值来稳楼市
城市更新在稳楼市中的作用，已超越传统认知中通过投资拉动需求的短期效应，演变为通过优化供给结构、重塑价值预期和引导需求转型来发挥三重深层次的稳定作用。
第一，以优化供给结构来化解库存风险与稳定价格体系。当前楼市的部分压力源于供需结构性错配：同质化的商品房供给过剩，而与产业升级、人口流动、消费升级相匹配的有效供给不足。城市更新通过对存量资产的“精准改造”与“功能转换”，将大量低效、闲置的“沉睡资产”（如老旧小区、闲置商办、旧厂房）激活为市场急需的有效供给。例如，将其改造为保障性租赁住房、长租公寓、产业孵化空间或复合型商业体。这一过程并非简单增加供给总量，而是通过提升供给的质量、适配性与多样性，直接去化结构性库存，满足新市民、青年人的安居需求与城市产业升级的空间需求，从而缓解市场的错配压力，为稳定房价、租金提供坚实的结构性基础。
第二，以夯实底层价值来修复市场信心与稳定长期预期。楼市稳定的关键在于预期，而预期的核心在于资产价值的“锚”。大规模、高质量的城市更新通过系统性补齐公共服务短板、导入高附加值产业、提升环境品质与空间效能，能够实质性提升片区乃至整个城市的基础价值与长期增长潜力。不动产的价值支撑将因此从过去的“土地稀缺预期”和“金融杠杆”，更多地转向“持续的运营现金流”、“优质的公共服务”和“活跃的产业生态”等真实、可持续的价值来源。这种基于真实价值改善的资产重估，为市场提供了理性、坚实的估值基准，有助于引导市场预期从短期投机回归长期持有与理性投资，从根本上修复和稳定市场信心。
第三，以培育新增长点来引导住房消费观念转型。城市更新通过创造高品质、多样化、可负担的居住与生活空间（如“好房子”），示范并引领了从“拥有产权”到“享有服务”、从“居住面积”到“居住品质”的现代住房消费观念。这有助于引导社会需求从对新建商品住宅的单一追逐，转向对存量住房改善、租赁住房品质和社区整体环境的多元关注，从而分散需求压力，为市场创造更健康、更可持续的多元需求结构。
实施路径：实现“稳中有进”的四条融合路径
要精准释放城市更新的稳市潜力，避免其异化为新的市场波动源，关键在于通过顶层设计，将其与住房、金融、土地和产业政策深度协同，构建以下四条融合路径：
与多层次住房供应体系相融合的“供需平衡路径”。这是稳定市场层次、满足多元需求的根本路径。必须在更新规划与实施中，刚性落实与区域人口、产业、收入结构相匹配的住房配建要求：配建保障性租赁住房以满足基础民生；提供人才公寓与市场化长租公寓以稳定就业人群；允许商品住宅的有机更新与品质改善以激活改善性需求。通过“一盘棋”规划，在城市内部实现各类住房的均衡布局与精准供应，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的稳定梯度格局，有效分隔与稳定各细分市场。
与金融供给侧结构性改革相融合的“资金协同路径”。稳定楼市需要匹配长期、耐心、低成本的资本。城市更新要求金融工具从服务于“快周转”转向服务于“慢运营”。大力发展“投、融、建、管、退”一体化的金融产品，如扩大住房租赁支持贷款、城市更新专项贷款的政策性规模；鼓励商业银行创新与项目运营现金流挂钩的长期信贷产品；更重要的是，积极稳妥地推动基础设施不动产投资信托基金（REITs）向保障性租赁住房、产业园区等更新领域扩容。这既能吸引保险、养老金等长期资本入市，为存量资产提供市场化退出渠道，又能系统性降低行业杠杆，形成与新发展模式相匹配的金融生态。
与土地要素市场化配置相融合的“弹性供给路径”。为平抑地价波动、保障更新项目的经济可行性，必须创新土地供应政策。应针对更新项目的复杂性，在符合规划和公共利益的前提下，灵活采用“协议出让”、“作价入股”、“弹性年期”、“混合用途”等弹性供地方式。这能有效降低项目启动阶段的土地成本刚性约束，防止“地价-房价”的螺旋式上涨预期，引导市场参与者的精力与资源从“争夺地皮”转向“深耕运营”和“创造内容”，实现土地要素配置从“价高者得”到“效优者得”的转变。
与城市产业及人口发展战略相融合的“动能培育路径”。房地产的长期稳定最终依托于城市的经济活力与人口吸引力。城市更新必须超越物理空间改造，主动服务于城市的产业升级与人才战略。通过更新，系统性地打造“职住平衡、产城融合”的产业社区、创新街区，配套建设优质的教育、文化、医疗设施，吸引并留住人才与创新企业。只有夯实了区域的产业与人口根基，不动产的长期价值与租赁需求才有坚实支撑，楼市的稳定才具备可持续的经济基本面。
互动融合：城市更新是构建房地产新发展模式的“核心实验场”
城市更新与房地产新发展模式的互动融合，并非简单的政策叠加，而是以城市更新为载体，在存量空间中系统性“试炼”和“构建”新发展模式的全要素、全过程。
首先，城市更新是新发展模式“内涵”的集中体现。新发展模式的核心特征是“租购并举、增存并重、追求品质、服务民生”。城市更新的实践过程，恰恰是这些特征的具体演绎：通过“留改拆”和功能转换落实“增存并重”；通过配建保障性租赁住房和发展租赁社区推动“租购并举”；通过建设“好房子、好社区”来“追求品质”；通过补齐公共服务短板来“服务民生”。可以说，每一个成功的更新项目，都是新发展模式的一个“微观样板”。
其次，城市更新为市场主体转型提供了清晰的“新赛道”。对于房地产开发企业而言，增量市场的收缩迫使它们必须寻找新赛道。城市更新以其复杂性、长期性和运营导向，恰好为房企从“开发商”向“城市综合运营商”、“不动产资产管理商”和“社区生活服务商”转型提供了绝佳的实践场景。在这一过程中，企业的核心竞争力从融资与周转能力，重构为规划定位、资源整合、长期运营与客户服务能力。
最后，城市更新催生了多方共赢的“新治理生态”。新发展模式要求政府、市场、社会形成新的合作平衡。城市更新项目，特别是需要公众深度参与的老旧小区改造、自主更新等类型，天然成为了构建“共建共治共享”新治理生态的试验田。政府角色从主导者更多转向规则制定者与服务者；市场主体从建造商转向长期合作伙伴；居民则从被动接受者转向积极参与者。这种在更新实践中形成的良性互动规则与信任机制，正是支撑房地产行业乃至城市治理长期健康发展的社会基础。
统筹推进：以存量盘活与品质供给驱动楼市稳定
为促进城市更新与稳楼市目标从战略协同走向实效融合，通过存量去化、需求引导、价值绑定为抓手，统筹推进构建一个“以更新优化供给、以供给稳定市场”的良性互动，将城市更新的过程直接转化为房地产市场“稳预期、去库存、提品质”的内生动力。
“存量去化”互动：以收储保障房定向消化市场库存，稳需求与稳供给并举。明确将收购存量闲置或去化周期过长的商品住房作为增加保障性租赁住房的主渠道。鼓励地方国企或政府委托的专营机构，以市场化原则批量收购或长期租赁符合条件的存量房源，统一改造升级后，纳入保障性租赁住房体系。一方面，直接为市场注入购买力，快速去化现有库存，缓解房企现金流压力；另一方面，以远快于新建的速度增加保障房供给，履行政府保障职责。关键是制定清晰的收购标准、价格评估机制和后续运营管理规范。
“需求引导”互动：以房票安置引导更新需求流入楼市，化被动安置为主动去化。在城中村改造、旧区改建等涉及征收安置的项目中，大力推行房票（安置权益凭证）制度。重点在于突破区域限制，允许被征收人凭房票在更广范围内（如全市或指定多个行政区）选购新建商品住房或纳入目录的存量住房。这将引导安置需求从“原地新建等待”转向直接消化市场上的存量房源，成为稳定市场需求的“定向流量”。政府需与房企协同，建立房源库和便捷的兑换结算平台，并给予适当的税费优惠激励。
“价值绑定”互动：以规划激励绑定住宅品质与公共服务，用供给升级激活改善需求。在片区统筹更新单元的土地出让或更新方案审批中，建立“品质住宅”与“优质公共服务”的供应绑定规则。例如，允许在提供一定规模、达到较高标准的社区中心、嵌入式养老托育设施、高品质公共绿地或学校用地的项目中，给予其商品住宅部分在规划指标（如容积率、高度）或预售条件上适当的弹性或激励。这将引导开发商从单纯追求容积率转向致力于打造高品质社区，以优质的公共服务供给作为其商品住宅的核心附加值，从而满足市场对“好房子、好社区”的升级需求，形成差异化的良性竞争。
城市更新在“稳楼市”与“构建新发展模式”中扮演着枢纽角色。它不仅是短期稳定市场的“工具箱”，更是长期驱动行业转型、重塑城市价值的“发动机”。通过系统性地将更新行动与住房、金融、土地、产业政策深度耦合，我们能够引导房地产市场从旧模式的路径依赖中平稳脱轨，驶向一条以人民为中心、以运营为导向、以品质为追求、以融合为特征的可持续发展新模式。这不仅是房地产业的自我革新，更是城市发展逻辑的一次深刻升华。
（本文作者：崔霁 上海易居房地产研究院常务副院长）