受疫情影响，经营性房屋的租赁纠纷成为企业反映的热点问题之一，特别是涉厂房租赁合同。多数企业因生产停滞，经营出现困难，导致厂房租金成本大幅增加，双方关于租金的法律争议较大。

复工复产在即，奉贤法院梳理总结了涉厂房租赁合同纠纷的法律问答，一文讲清租金减免的标准和不可抗力、情势变更原则适用的情形、起止时间等，快来看看！

01处理涉疫情厂房租赁合同纠纷案件，应遵循哪些裁判原则？

答：人民法院处理涉疫情合同纠纷案件时，应统筹好疫情防控和经济社会发展，并坚持做到以下四点：一是信守合同，促进发展；二是共担风险，利益平衡；三是依法调整，公平公正；四是注重协调，妥善化解。

法律依据：《中华人民共和国民法典》及《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（2022年修订版）

02疫情或疫情防控措施是否构成不可抗力？承租人能否依据不可抗力主张免租防控期间的全部或者部分租金？

答：疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。当事人一般不能以不可抗力来主张免除疫情防控措施内的租金支付义务。但因疫情防控滞留且不具备支付条件、因新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付等特殊情形的，可以依据不可抗力来主张，法院可结合具体情况，准确把握不可抗力作为免责事由的认定标准。

法律依据：《中华人民共和国民法典》及《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（2022年修订版）

03疫情或疫情防控措施期间，当事人依法适用不可抗力维护权益时负有哪些义务？

答：当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。

法律依据：《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》。

04新冠肺炎疫情认定为不可抗力，起止时间如何确定？

答：根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。当事人住所地或合同履行地省级人民政府未启动重大突发公共卫生事件响应的，可依据上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。

法律依据：《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答》（二）（2020年版）

05疫情或疫情防控措施致使承租人经营困难的，可否以此为由要求主张减免疫情期间的房屋租金？

答：疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合民法典第533条情形的，可以根据公平原则，结合案件实际情况，变更合同约定。

法律依据：《中华人民共和国民法典》以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》。

问题5：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？

答：承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

06疫情或疫情防控措施致使承租人经营困难，经协商，出租人不同意变更合同内容，承租人可否单方请求解除租赁合同？

答：当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院一般不予支持。

07因疫情或疫情防控措施，导致为特定目的预订的临时租赁合同的合同目的无法实现，当事人如何维护自身权益？

答：确因疫情或疫情防控措施致使因特定目的预订的临时租赁合同的合同目的无法实现的，可依据《民法典》第563条第1款规定主张解除合同。

法律依据：《中华人民共和国民法典》以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（2022年修订版）。

08受疫情或疫情防控影响，合同当事人无法按时履约，应如何应对？

答：合同当事人受疫情影响无法按时履约的，应当遵循诚信原则及时通知对方，并在合理期限内提供证明；对方当事人也需及时采取必要措施，避免损失扩大。

法律依据：《中华人民共和国民法典》以及《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（2022年修订版）。

09受疫情或疫情防控影响，承租人迟延支付租金，出租人能否请求解除合同并要求承担违约责任？

答：因疫情或疫情防控导致承租人经营收入明显减少，未能按约支付房屋租金，出租人要求解除合同并主张违约责任的，一般不予支持。

法律依据：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）、《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）、《上海高院关于涉疫情合同纠纷案件法律适用的12个问答》（2022年修订版）。

10疫情或疫情防控期间当事人签订的厂房租赁合同，承租人能否以疫情构成不可抗力为由主张免除疫情期间的租金或延长免租期？

答：一般不可以。疫情防控期间，承租人签订租赁合同时，应当对合同能否正常履行及相应存在的风险有预估，并承担相应的后果。当然，确有证据证明受到明显影响的，如出现疫情防控期间过长等情形，可酌情予以减免。

法律依据：《中华人民共和国民法典》。