“黑中介”“假房东”“合同陷阱”……租房的那些坑，真是让人防不胜防！《民法典》从1月1日起开始实施，对房屋租赁相关法规做了进一步的完善，尤其是在转租、房屋权属发生争议时可以退租、租房人享有优先租赁权等方面；很大程度上解决了目前租房群体所遇到的问题，更加有利于保障租房人的居住权益，同时也兼顾了出租人的权益。

【案例】

“打工人”小张租了一套月租为4500元的房子，住了一年之后，房子即将到期。没想到小张接到了房东电话，要求小张搬走。其实对于小张这样的租房一族，最怕的就是搬家。如果续租，小张有没有优先租赁权？恰好房东要卖房，小张有没有优先购买权？

【解读】

事实上，在《民法典》中，对租客的权益都从法律层面上进行了保障。《民法典》明确规定房屋承租人享有优先承租权。《民法典》第七百三十四条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

不过需要注意的是“同等条件下的优先租赁权”，是在价格一致的前提下，承租人可以在合同到期后优先继续承租房屋。如果价格达不成一致，那么优先承租权将不再享有。

此外，《民法典》进一步明确了出租人在出售房屋时，租房人享有优先购买权细则。《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

当然，这也有前提条件需要注意。即：在出租人出售房屋时，租房人如果想购买出租人的房屋，必须及时表达自己想购买的意愿，时间为15天，否则将丧失优先购买权。另外，《民法典》也兼顾了出租人的利益：“房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”

如果房子被查封或者拍卖了，租客怎么办？《民法典》第七百二十四条规定：“租赁物权属有争议、或被查封扣押，导致承租人无法正常使用的，承租人可解除合同。”这一新规解决了目前租房存在的一种争议情形，即房屋被查封后租房人合同未到期，无法解约也无法居住的情况。

非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同，主要包括以下几种情形：租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；租赁物权属有争议；租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

《民法典》除了保障了租客权益，当然也保障出租人权益。在现实中，房东在不知情的情况下，房子就被租客转租出去，对此，《民法典》明确:“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

不过，为了降低在租赁行为中处于弱势端的租房人利益损害，这次法律也进一步明确：“如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”