对物业服务不满意，业主拒绝缴纳物业费，物业为了催缴则断水断电……日常生活中，物业和业主关于物业费的纠纷可不少。物业公司这种行为是否合法？

民法典明文规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

【案例】：

张阿姨所居住在一个比较老的小区内，物业服务经常让她十分生气。电梯坏了没人修，建筑垃圾随便倒，小区绿化带被破坏种上了菜，物业公司也不管不问。所以张阿姨决定拒绝缴纳物业费。突然有一天，张阿姨正在做饭，发现停电了。而邻居家则没有影响。她找到物业公司讯问后才知道，原来是物业公司为了催缴物业费，直接将水电都给停了。

【解读】：

业主物业费应该怎么交？物业公司应该怎么催交？哪些行为被禁止？虹口法院民事庭法官曹艳梅进行了详细解读。

曹法官告诉记者，物业服务合同是《民法典》新增的典型合同，明确规定了物业公司的义务是提供约定的服务，业主的义务是向物业公司支付物业费。

她表示，《民法典》在之前的《物业管理条例》和《物业服务纠纷司法解释》规定的基础上，在944条从立法层面上确定了业主欠费时物业服务人的救济途径和禁止行为：催告业主在合理期限内支付，将催告程序作为起诉的前置条件，给了物业公司和业主直接沟通、协商的空间，也督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务，有利于双方直接解决纠纷。另外，必须在满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。

《民法典》明确禁止物业服务人不得采取停水停电等措施催交物业费。第一是因为没有法律依据，第二水电气热等资源属于公共服务的提供，而物业公司不是上述公共服务的提供者，无权停水停电，除非有三方协议，比如物业公司、供水供电单位和业主一致同意。944条第三款是民法典增加的规定，为物业服务人催收物业费采取措施划出了红线，对于规范物业管理秩序、维护业主合法权益具有重要意义。

如果物业公司在催交物业费时采取了停止供电、供水、供热、供燃气等违法方式，而造成业主损失的，业主可以依据相应的证据向物业公司主张其承担相应的违约或侵权责任。

当然《民法典》也明确规定，业主要积极履行支付物业费的义务。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

【划重点】：

用断电、断水、断热、断气等方式催交物业费，违法！