你买来的二手房里可能设了“居住权”，抵押未解除也能过户……《民法典》已经于1月1日实施，在涉及房产的买卖、抵押、居住等方面都作出了全面的规定。记者进行了梳理，提醒买房人在二手房买卖时一定要多多注意。

避免交易风险，记得留意“居住权”

《民法典》第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

简单来说，就是一旦房屋所有权人为某一方设立了居住权，那么这个人就有权居住在这个房子里。也就是说，有可能你买来的房子因为设定了居住权，导致无法入住。

《民法典》第三百六十八条规定设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

设立“居住权”需要向哪个部门登记呢？据了解，根据3月1日起实施的《上海市不动产登记若干规定》，明确将“居住权”纳入不动产登记范围，并明确了设立、注销居住权的程序和收件要求。市规划资源部门是本市不动产登记的主管部门，负责指导、监督全市不动产登记工作。

规定指出，市规划资源部门应当建立全市统一的不动产登记信息系统，并依托政务服务“一网通办”平台，优化不动产登记流程，压减办理时间，为当事人提供便捷高效的服务。系统开通之后，或许能查询买卖房屋是否设立了居住权。

北京盈科（上海）律师事务所程青松律师提醒，买房人在在房产交易环节，除了按以前的惯例要查询房屋权属状况、查封、抵押、租赁、户籍信息等情况外，还要查询房产上居住权的设定情况。

“买卖二手房时，可以在合同中约定，卖方若在过户前给房产设立了居住权，买方可以解除合同，由卖方承担违约金、赔偿损失等。”程律师说。

无限制性约定，房屋不解除抵押也能过户

买卖过二手房的都知道，如果有贷款的房子想要卖，要先还清房贷，银行解除抵押后才能过户。但是《民法典》对这一流程有了新的规定。《民法典》明确规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”同时规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”

也就是说，如没有在贷款合同、抵押合同等合同文本中约定限制，即便房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售。不过如果当事人另有约定，按照其约定。《民法典》实施后，银行或许会在贷款合同上进行相关约定，买方也要格外留意房产的贷款抵押解除情况。

买房绕开中介“跳单”，不可以！

买卖二手房，中介是不可或缺的角色，但是高额佣金却让不少买房者“心痛”。为了省中介费，有买方会在中介带看之后，私下联络卖方，签订房屋买卖合同，也就是常说的“跳单”。

事实上，“跳单”行为不仅会让中介的付出得不到回报，也会增加房产交易的风险，如房屋产权问题、资金安全、物业纠纷等风险隐患。一旦产生问题，对于购房者而言，轻则“花钱买教训”，重则 “钱房两空”。实践中，不乏由此引发的居间合同纠纷、房屋买卖合同和房屋租赁合同纠纷等。

《民法典》第九百六十五条明确规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

该项新规定明确禁止“跳单”行为。律师表示，即使中介合同中没有关于“跳单”行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或服务后绕过中介人达成交易的，中介人也可以依照上述规定向委托人主张权利。